Hotel: obsadenosť, ADR a RevPAR
Obsadenosť = predané izby / dostupné; ADR = výnos z izieb / predané; RevPAR = výnos / dostupné = obsadenosť × ADR.
Prečo to potrebuješ
Hotelový výkon sa nedá opísať jednou veličinou. Vysoká obsadenosť pri nízkej cene môže dať nižší RevPAR než nižšia obsadenosť s vyššou cenou. Sezónnosť ovplyvňuje hotovosť aj pri dobrom ročnom priemere.
Predpoklady
- Dostupné izby = počet izieb × počet dní v období, ak nie je uvedené inak.
- Výnos z izieb nezahŕňa reštauráciu, konferencie a ďalšie služby.
- RevPAR sa počíta z dostupných izieb, nie z obsadených.
Riešený príklad
Situácia
Katarína pracuje ako revenue manažérka v bratislavskom hoteli so 100 izbami. V októbri 2026 vyhodnocuje september a riaditeľ sa jej pýta, či by na budúci september nemali znížiť ceny, aby bol hotel plnší. Na odpoveď potrebuje tri čísla, ktoré hotely sledujú každý deň.
Zadanie
Hotel má 100 izieb a september má 30 dní. Predalo sa 2 100 izieb (izba predaná na jednu noc sa ráta raz). Tržby za ubytovanie boli 210 000 EUR, bez raňajok a konferencií. Variabilné náklady na obsadenú izbu (upratovanie, prádlo, energie) sú 15 EUR.
Postup
- Dostupné izby (available rooms) = 100 × 30 = 3 000. Toľko izieb mohol hotel v septembri predať.
- Obsadenosť (occupancy) = 2 100 / 3 000 = 70 %. Z desiatich izieb zostali v priemere tri prázdne.
- ADR (average daily rate) = 210 000 / 2 100 = 100 EUR. Toľko v priemere zaplatil hosť za izbu a noc.
- RevPAR (revenue per available room) = 210 000 / 3 000 = 70 EUR, čo sa rovná 70 % × 100 EUR. Toľko zarobila každá izba za noc vrátane prázdnych.
- Riaditeľov návrh: ak by nižšia cena dala ADR 90 EUR a obsadenosť 80 %, RevPAR = 0,8 × 90 = 72 EUR. Tržby by vzrástli o 2 × 3 000 = 6 000 EUR. Hotel by však predal o 300 izieb viac a tie by pri 15 EUR na izbu stáli 4 500 EUR.
Výsledok
Obsadenosť 70 %, ADR 100 EUR, RevPAR 70 EUR. Pri nižšej cene RevPAR 72 EUR a prínos po nákladoch 1 500 EUR za mesiac.
Čo z toho vyplýva
Zľava by RevPAR zvýšila len mierne a väčšinu prínosu by zjedli náklady na upratovanie a prádlo. Katarína odporučí znížiť ceny len na slabšie dni v týždni, nie plošne na celý mesiac.
Poznámka: RevPAR počíta len tržby z izieb, takže sám nehovorí, či hotel zarába; na to treba náklady a ostatné tržby. Prínos 1 500 EUR navyše predpokladá, že sa po zľave naozaj predá o 300 izieb viac, a tento predpoklad treba preveriť citlivosťou.
Časté chyby
Počítať RevPAR z predaných izieb
RevPAR je výnos na dostupnú izbu, takže v menovateli sú aj prázdne izby. Ak tržby vydelíš predanými izbami, dostaneš ADR, nie RevPAR. Táto chyba výsledok vždy vylepší, lebo predaných izieb je menej než dostupných.
Príklad
Penzión s 20 izbami v Starom Smokovci mal v júli 2026 dostupných 20 × 31 = 620 izieb, predal 434 (obsadenosť 70 %) a utŕžil 39 060 EUR. Majiteľ vydelí tržby predanými izbami a hlási RevPAR 90 EUR. Porovná ho s RevPAR podobných penziónov v okolí, 75 EUR, a myslí si, že je o 20 % lepší. Správny RevPAR je 39 060 / 620 = 63 EUR, teda o 16 % horší.
Ako sa tomu vyhnúť
RevPAR vždy deľ dostupnými izbami (počet izieb × dni) a skontroluj ho ako obsadenosť × ADR.
Zamieňať ADR s priemerom cien všetkých izieb
ADR je vážený priemer cien, ktoré hostia naozaj zaplatili, a váhou je počet predaných izieb. Jednoduchý priemer z cenníka započíta aj izby, ktoré sa nepredali, a dá rovnakú váhu lacnej izbe aj apartmánu. Ak sa drahšie izby predávajú horšie, cenníkový priemer bude vyšší než skutočné ADR. Rozdiel medzi jednoduchým a váženým priemerom vysvetľuje téma priemer.
Príklad
Hotel v Bardejove má 10 štandardných izieb za 80 EUR a 10 apartmánov za 160 EUR. Majiteľka hovorí, že priemerná cenníková cena (rack rate) je (80 + 160) / 2 = 120 EUR. V apríli 2026 sa však predalo 250 štandardných izieb a len 50 apartmánov: tržby 250 × 80 + 50 × 160 = 28 000 EUR, ADR = 28 000 / 300 = 93,33 EUR. Ak majiteľka postaví rozpočet na 300 predaných izbách po 120 EUR, čaká 36 000 EUR a pomýli sa o 8 000 EUR.
Ako sa tomu vyhnúť
ADR počítaj z tržieb a predaných izieb za obdobie, nikdy z cenníka.
Plánovať hotovosť sezónneho hotela podľa ročného priemeru
Ročný priemer zarovná mesiace, keď je hotel plný, s mesiacmi, keď je takmer prázdny. Mzdy, energie a splátky sa však platia každý mesiac. Hotel so silnou sezónnosťou môže mať dobrý rok a napriek tomu v niektorom mesiaci nemať na výplaty.
Príklad
Nový nájomca horského hotela vo Vysokých Tatrách preberá prevádzku 1. apríla 2026. Plánuje ročné tržby 720 000 EUR a výdavky 55 000 EUR mesačne, v priemere teda 60 000 EUR tržieb a 5 000 EUR prebytku každý mesiac. Tržby však prídu takto: apríl a november po 10 000 EUR; máj, jún, september a október po 40 000 EUR; júl, august a december až marec po 90 000 EUR. Keď si spočíta hotovosť mesiac po mesiaci, najhlbšie je v novembri, kumulatívne −80 000 EUR, a do plusu sa dostane až vo februári 2027. Bez dohodnutého úverového rámca by na jeseň nemal z čoho platiť mzdy.
Ako sa tomu vyhnúť
Hotovosť plánuj po mesiacoch, nájdi najhlbší kumulatívny bod a na ten si vopred dohodni rezervu alebo úverový rámec (pozri likvidita a dlh).
Hodnotiť výkon len podľa obsadenosti
Obsadenosť ukazuje, koľko izieb je plných, nie za koľko. Plnší hotel s nižšími cenami môže zarobiť menej než poloprázdny s vyššími. Obsadenosť sa preto vždy číta spolu s ADR, najlepšie cez RevPAR.
Príklad
Nový manažér mestského hotela v Nitre hlási v júni 2026 úspech: obsadenosť vzrástla z 65 % na 78 %, teda o 13 percentuálnych bodov. Dosiahol to znížením ADR zo 110 EUR na 88 EUR. RevPAR však klesol z 0,65 × 110 = 71,50 EUR na 0,78 × 88 = 68,64 EUR, teda o 4 %. Hotel zarobil na izbách menej a k tomu musí upratať viac izieb.
Ako sa tomu vyhnúť
Zmenu ceny vždy hodnoť cez RevPAR a náklady na obsadenú izbu, nie cez samotnú obsadenosť.
Hranica dôkazu
Vedieť vypočítať a interpretovať obsadenosť, ADR a RevPAR.
Správny výpočet a správne porovnanie dvoch scenárov. Na novom scenári bez pomoci.
RevPAR nepreukazuje ziskovosť hotela ani kvalitu služieb.